Tapu işlemlerinde uzun yıllardır uygulanan, gayrimenkul satış bedelinin düşük gösterilerek tapu harcı ve vergi yükünün azaltılması yöntemi yeni düzenlemeyle sona eriyor. 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlüğe girecek MASAK denetimleri, konut, arsa ve iş yeri alım satımlarında gerçek satış bedelinin beyan edilmesini zorunlu hale getirecek.
Bugüne kadar birçok satışta, örneğin 10 milyon TL değerindeki bir taşınmazın tapuda 3 milyon TL olarak gösterildiği, kalan tutarın elden ya da banka transferiyle ödendiği biliniyordu. Bu yöntemle yaklaşık 400 bin TL yerine 120 bin TL tapu harcı ödenebiliyordu. Yeni sistemle birlikte bu tür işlemler bankacılık denetimleriyle tespit edilecek.
PARA TRANSFERLERİ BELGELENECEK
MASAK’ın düzenlemesine göre, 2026’dan itibaren gayrimenkul alım satımlarında para transferleri belge ve açıklama zorunluluğuna tabi olacak. Satış bedelinin tamamının banka üzerinden gönderilmesi gerekecek. Bankalar, yapılan transferlerin hangi işleme ait olduğunu belgeyle isteyecek; tapuda gerçek bedelin altında satış gösterilmesine izin verilmeyecek.
Ayrıca bankadan yapılan nakit çekimlerinde, paranın hangi amaçla kullanılacağına dair beyan istenecek. Bankalar bu bilgileri gerekli durumlarda MASAK’a bildirecek.
LİMİTLER VE BEYAN ZORUNLULUĞU
Milliyet.com.tr’ye konuşan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, MASAK’ın 31 No’lu Tebliğ Taslağı ile özellikle gayrimenkul satışlarında önemli değişiklikler getirildiğini belirtti.
Özelmacıklı’nın verdiği bilgilere göre:
- 200 bin TL’yi aşan nakit işlemlerde, bankalar en az 20 karakterlik işlem açıklaması talep edecek.
- 2 milyon TL ve üzeri işlemlerde nakit işlem beyan formu doldurulacak.
- 20 milyon TL’yi aşan işlemlerde ise paranın kaynağına ilişkin ek belgeler istenecek.
İşlemler tek seferde ya da birbiriyle bağlantılı şekilde yapılsa dahi bu limitler geçerli olacak. ATM’lerden yapılan ve toplamda 200 bin TL’yi aşmayan işlemler ise istisna kapsamında değerlendirilecek.
HANGİ AÇIKLAMALAR YAPILABİLECEK?
İşlem açıklamalarında;
- gayrimenkul alım ödemesi
- motorlu taşıt ödemesi
- borç verme
- hediye veya bağış
- vergi ve harç ödemesi
- danışmanlık ve avukatlık hizmetleri
- kripto varlık
- eğlence ve sosyal medya harcamaları
gibi başlıklar yer alabilecek. Bu seçenekler dışında kalan işlemler için “diğer” başlığı altında en az 20 karakterlik açıklama yazılması zorunlu olacak.
TAPU HARÇLARINDA CEZA 4 KAT ARTTI
Vergi mevzuatında yapılan son düzenlemeyle, tapu harcında eksik beyan tespit edilmesi halinde uygulanacak vergi ziyaı cezası 4 kat artırıldı. Mevcut uygulamada eksik beyan nedeniyle %25 oranında ceza uygulanırken, bu oran yeni düzenlemeyle ciddi şekilde yükseltildi.
Özelmacıklı, örnekle durumu şöyle açıkladı:
2026 yılında emlak vergi değeri 5 milyon TL olan bir gayrimenkulün tapuda 6 milyon TL gösterildiğini, ancak gerçek satış bedelinin 10 milyon TL olduğunun tespit edilmesi halinde, 4 milyon TL’lik fark üzerinden hem alıcıya hem satıcıya ayrı ayrı tapu harcı ve vergi ziyaı cezası uygulanacak. Ayrıca gecikme faizi de tahsil edilecek.
“GERÇEK BEDELİ BEYAN EDİN” UYARISI
Uzmanlar, yeni dönemde hem artan cezalar hem de para transferlerine getirilen sıkı denetimler nedeniyle gayrimenkul alım satımlarında gerçek bedelin beyan edilmesinin artık kaçınılmaz olduğunu vurguluyor.
Yeni uygulamayla birlikte tapu işlemlerinde “ucuz gösterelim” dönemi fiilen sona ererken, kayıt dışı işlemlerin önüne geçilmesi hedefleniyor.